Crescono l’inflazione e i prezzi delle case¹, ma diminuiscono le compravendite: l’autunno 2023 è destinato a segnare un calo delle transazioni immobiliari in quello che, tradizionalmente, è il periodo più vantaggioso per comprare casa, il quarto trimestre dell’anno. In Italia tra settembre e dicembre si prevede, infatti, la compravendita di circa 192.177 immobili, -8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Confrontando i dati sul numero di compravendite previste nel quarto trimestre del 2023 nelle 10 città principali d’Italia, è a Milano che si stima il maggior numero di transazioni immobiliari, 10.920, più del doppio rispetto a Roma (4.813) e Torino (4.041). Seguono Bari (3.396), Bologna (2.386), Genova (2.199) e Napoli (2.051). Chiudono la classifica Palermo (1.699), Firenze (1.298) e Catania (1.014).

Dal 2011 al 2022, il 4° trimestre dell’anno è risultato essere in media il periodo in cui si registra il maggior numero di compravendite: il picco è stato nel 2021 con 212.740 transazioni.

Sono alcuni dei risultati che emergono dal report “Compravendite immobiliari in Italia: le previsioni per la fine del 2023” realizzato da Reopla, la società parte del gruppo Sprengnetter specializzata nella Big data Analysis e nella realizzazione di software innovativi e AVM (Automated Valuation Mode) per il settore immobiliare. La ricerca è realizzata mediante AgentPricing, il servizio online di valutazione immobiliare più usato dalle agenzie immobiliari in Italia (Fonte: OID 2021), che permette a chi lo usa di offrire valutazioni immobiliari più oggettive e professionali ai propri clienti venditori. L’analisi confronta le compravendite immobiliari in Italia nel 4°trimestre dal 2011 al 2023, elaborando una stima previsionale per il periodo autunnale dell’anno ancora in corso.

“Dopo la pandemia il settore immobiliare ha visto una forte crescita passando da oltre 558 mila compravendite del 2020 alle 784 mila del 2022, anno di maggiore espansione del mercato rispetto a tutto il decennio 2011-2022. Nel 2023, nonostante l'ultimo recente aumento dei tassi, la contrazione sul mercato continuerà a seguire l'andamento storico: i dati di AgentPrincing confermano, come da stima dell’Istat, un trend di progressivo rallentamento accentuato dall’aumento dell’inflazione e del tasso dei mutui, che tuttavia sta affievolendosi”, dichiara Patrick Albertengo, co-founder e amministratore delegato di Reopla. “Nell’ultimo trimestre dell’anno, infatti, stimiamo che le compravendite di immobili subiranno una contrazione media su scala nazionale dell’8%, con crolli soprattutto nelle grandi città. Rispetto alle metropoli, le province soffrono maggiormente dei periodi di contrazione e sono le ultime a beneficiare delle normalizzazioni del mercato: ciò è evidente, per esempio, a Bologna e Bari, le due città in cui si registra il maggior calo di compravendite autunnali, rispettivamente -14% e 13%”.

A Milano il numero più alto di compravendite autunnali - Tra le 10 principali città d'Italia il maggior numero di compravendite nel 4° trimestre 2023 si prevede a Milano: 10.920. Tale numero rappresenta una flessione del -11% rispetto allo stesso periodo 2022. Da segnalare anche la differenza di volumi tra città e provincia: quest’ultima è destinata a fare registrare solo 5.534 compravendite, -23% rispetto all’autunno 2022. Dal 2016 al 2022 sono intanto cresciuti i prezzi al metro quadro: in città il picco si è toccato nel 1° semestre del 2022 con € 4.289, valore nettamente più alto del massimo raggiunto in provincia, sempre nel 2022 nel 2° semestre (€ 1.667).

Roma: si compra e vende in provincia più che in città - A differenza del capoluogo lombardo, nella Capitale si prevede che in autunno le compravendite in provincia saranno 9.241 contro le 4.813 registrate in città; si tratta comunque di un calo, rispettivamente, del -10% e del -12% rispetto allo stesso periodo nel 2022. Al contrario di Milano, in questi anni a Roma i prezzi al metro quadro hanno visto una diminuzione: confrontando il primo semestre si è passati in città dai € 3.062 del 2016 ai € 2.768 del 2022;  in provincia dai € 1.456 ai € 1.285.

A Bologna il maggior calo di compravendite autunnali - È Bologna la città italiana in cui si prevede che nel 4° trimestre 2023 crolleranno di più le compravendite immobiliari: -14% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, per un totale di circa 2386 transazioni. Flessione ancora maggiore in provincia, dove si registrerà -23%, con 1255 compravendite. A Bologna in città e provincia i prezzi al metro quadro sono rimasti dal 2016 al 2022 pressoché stabili: una media di € 2.800 in città e di € 1.400 nella provincia.

Bari -13% compravendite in città e provincia - Per il 4° trimestre del 2023 nel capoluogo pugliese si stima la compravendita di circa 3.396 immobili in città e 1.224 nella provincia: entrambe le zone, tuttavia, sono destinate a registrare un calo del 13% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Anche a Bari i prezzi al metro quadro sono rimasti stabili tra 2016 e 2022: € 1.600 in città, € 1.100 in provincia.

Napoli: calo di compravendite in provincia e città - Nell’autunno 2023 si stima che a Napoli saranno comprati e venduti circa 2.051 immobili in città e 3.643 nella provincia con un calo previsto, rispettivamente, del 7% e 6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. A Napoli i prezzi degli immobili al metro quadro sono leggermente in diminuzione negli ultimi anni: il valore più basso si è registrato nel 1° semestre 2020 con € 1.918 in città e € 1.485 in provincia.

A Torino -7% in città, -9% in provincia - Per il 4° trimestre del 2023 a Torino si stima la compravendita di circa 4.041 immobili in città e 5.525 nella provincia: la flessione, rispettivamente, è del 7% e 9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. I prezzi al metro quadro sono rimasti negli anni più o meno stabili: € 1.000 circa in provincia, con una leggera flessione a partire dal 2020; € 2.000 in media dentro la città, con tendenza a crescere nell’ultimo biennio.

A Firenze -9% in città, -11% in provincia - Come Torino, anche nel capoluogo toscano le compravendite dentro e fuori città tendono a uniformarsi: nell’autunno 2023 si stima la compravendita di circa 1.298 immobili a Firenze e 1.827 in provincia. Il calo è, quindi, rispettivamente del 9% e 11% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Mediamente i prezzi al metro si sono assestati dal 2016 al 2022 su un valore di € 2.700 in città e di € 1.700 in provincia.

Palermo è la città con la flessione minore - Tra le 10 città più importanti d’Italia quella in cui le compravendite autunnali vedranno un calo meno rilevante è Palermo: diminuiranno solo del -4% in città, registrando 1.699 transazioni, e del -1% in provincia, in cui sono previste 1.595 compravendite rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Tra 2016 e 2022 sono diminuiti anche i prezzi al metro quadro: confrontando il 1° semestre, dove i valori sono più alti, si va da € 1.249  a € 1.152 in città e da € 669 a € 607 in provincia.

Calo di compravendite moderato a Catania - Restando in Sicilia, anche a Catania il 4° trimestre del 2023 farà registrare un calo di compravendite del -6% in città e del -1% in provincia con, rispettivamente, circa 1.014 e 2.058 immobili scambiati. Come a Palermo, anche qui i prezzi sono scesi: in città dal picco di € 1.286 nel 1° semestre 2016 ai € 1.099 del 2022; in provincia da € 800 a € 704.

Meno compravendite nella provincia di Genova - Nell’autunno 2023 si stima la compravendita di circa 2.199 immobili a Genova città, un calo del -6% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Più rilevante sarà la flessione in provincia, -11%, dove si prevedono 1.214 immobili scambiati nel 4°trimestre. A Genova negli ultimi anni si è anche registrato un calo costante dei prezzi al metro quadro: dai € 2.047 in città nel 1° semestre 2016 ai € 1.681 del 2022; mentre  in provincia dai € 1.722 a € 1.559.